​Uno de los mayores problemas que enfrentan las comunidades y las administraciones, es lograr que todos los comuneros o arrendatarios paguen oportunamente los gastos comunes y demás obligaciones económicas.

 

Para un buen funcionamiento de la comunidad, es fundamental que el pago de los gastos comunes y demás obligaciones económicas, se efectúen en las fechas que está dispuesto por el Reglamento de Copropiedad y la administración, pero si ello no ocurre se deben realizar las gestiones de cobranza judicial, para evitar que los bienes comunes sufran por falta de mantención, con el consiguiente perjuicio para toda la comunidad. 

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El artículo 32 de la Ley N° 21.442 sobre copropiedad inmobiliaria, que fue publicada en el Diario Oficial de fecha 13 de abril de 2022, señala que los avisos de cobro de los gastos comunes y de las demás obligaciones económicas adeudadas por los copropietarios, siempre que se encuentren firmados de forma presencial o electrónica por el administrador, tendrán mérito ejecutivo para el cobro de los mismos. Igual mérito tendrá la copia del acta de la asamblea válidamente celebrada, autorizada por el comité de administración en que se acuerden gastos comunes.

 

Esta norma no solo se refiere al mérito ejecutivo de los avisos de gastos comunes, debidamente firmados por el administrador, sino que también al mérito ejecutivo del resto de las obligaciones económicas, las cuales se encuentran definidas en el artículo 2°, numeral 8), de la Ley N° 21.442, que define como obligación económica como: “todo pago en dinero que debe efectuar el copropietario para cubrir gastos comunes ordinarios, gastos comunes extraordinarios o del fondo común de reserva, fondo operacional inicial, multas, intereses, primas de seguros u otros, según determine el respectivo reglamento de copropiedad."

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Antes de la entrada en vigencia de la nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria, sólo el cobro de gastos comunes tenía mérito ejecutivo, pues bien ahora, también tienen mérito ejecutivo todas las obligaciones económicas que tenga insolutas el respectivo copropietario.​​​​​

 

COBRANZA JUDICIAL​

Si un copropietario no ha pagado en la etapa de cobranza prejudicial, y aún se encuentra moroso en el pago de sus obligaciones económicas, por más de tres meses, nuestros abogados proceden a presentar la demanda en un procedimiento ejecutivo, ante el Juzgado Civil correspondiente, con la finalidad de recuperar los gastos comunes adeudados y demás obligaciones económicas, los intereses y costas del juicio.

 

El procedimiento ejecutivo de cobro de gastos comunes es aquel en que se solicita al tribunal civil competente, que ejecute una obligación que tiene el copropietario con la comunidad referida a sus obligaciones económicas, y lacual consta en el correspondiente aviso de cobro, dichos avisos de cobro tiene mérito ejecutivo siempre que se encuentren firmados de forma presencial o electrónica por el administrador. Deducida la acción ejecutiva, se entenderán comprendidas en la acción iniciada las de igual naturaleza a las reclamadas, que se devengaren durante la tramitación del juicio.

 

La importancia de la presentación de la demanda de cobro de gastos comunes, radica en que desde su notificación se interumpe la prescipción que eventualmente pueda alegar el deudor. No deje pasar el tiempo, pues esa demora repercutirá en la eventual recuperación del total de la deuda.

 

El plazo de prescripción de la acción para el cobro de gastos comunes y demás obligaciones económicas es de 3 años, por tratarse de una acción ejecutiva, según lo prescribe el artículo 2515 del Código Civil.  La prescripción debe ser alegado por el deudor en el juicio. Por ello es importante presentar y notificar la demanda, pués <como se señaló> sólo con la notificación se interrumpe la prescripción.

 

Si la administración ha aplicado multas a un copropietario, previstas en el Reglamento de Copropiedad, y el copropietario no las ha pagado, procede que el cobro de ellas se realice vía judicial. Con la nueva Ley de Copropiedad el cobro de las multas se efectúa en un juicio ejecutivo, ante un Tribunal Civil. El mismo procedimiento se usa para el cobro de cualquier otra obligación económica, como intereses, primas de seguros, gastos comunes extraordinarios, etc.

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NOTA:  La información aquí contenida no constituye asesoría legal, y el usuario no debe actuar sobre dicha información o considerar la misma como sustitutivos de asesoría legal para casos concretos.

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Estudio Juridico.cl ofrece un completo servicio de asesoría, para comunidades y edificios acogidos a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, que incluye aspectos legales, adecuacion de reglamentos de copropiedad a la nueva ley, auditorias contables y de seguridad, los cuales permiten mantener y aumentar la plusvalía de las comunidades, a base de un rápido y oportuno servicio, elaborando informes de gestión para Comités de Administración, proponiendo soluciones específicas para cada condominio.

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