¿PROBLEMAS, CONFLICTOS O CONTROVERSIAS EN SU COMUNIDAD?

LA LEY DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA DA LAS SOLUCIONES 

 

Vivir en comunidad implica muchas veces problemas con otros vecinos, con el comité de administración o bien con la administración del condominio.  De acuerdo a nuestra experiencia, cuando se trata de edificios existen aún una mayor cantidad de conflictos que, para una buena armonía y convivencia, deben ser solucionados a la brevedad.

 

Ofrecemos nuestros servicios en búsqueda de solución de conflictos, que le permitan la tranquilidad que desea y se merece, tenemos la experiencia necesaria para ayudarlo en la solución de sus problemas, no dude en ponerse en contacto con nosotros.

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PROBLEMAS MÁS COMUNES EN MATERIA DE CONDOMINIOS

Problemas entre copropietarios y/o residentes.

• Activación de alarmas.

• Acumulación de basura.

• Autos, motos o bicicletas mal estacionados.

• Conflictos por la instalación de antenas o equipos de aire acondicionado.

• Filtraciones o inundaciones desde otra unidad.

• Incumplimiento de normas de convivencia (malos tratos, insultos o agresiones verbales)

• Malos olores desde el departamento o casa del vecino.

• Modificaciones estructurales sin autorización (cerramientos de balcones, cambios en fachadas).

• Obstrucción de pasillos y salidas de emergencia con objetos personales.

• Problemas con las mascotas (ladridos o malos olores).

• Riego excesivo de jardineras.

• Ruidos molestos (Música fuerte, fiestas, mascotas ruidosas)

• Uso indebido de espacios comunes. (ocupación de estacionamientos ajenos, uso exclusivo de áreas comunes)

• vehículos mal estacionados.

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Problemas entre copropietarios y/o residentes y el Comité de administración​​

• Falta de transparencia en la gestión de fondos y gastos comunes.

• Toma de acuerdo que no respetan la ley o el reglamento de copropiedad.

• Negativa a entregar información financiera de la comunidad.

• Conflictos por la elección de administradores sin consenso.

• Modificación del reglamento sin aprobación de la asamblea.

• Falta de fiscalización en el mantenimiento del edificio.

• Negativa a atender reclamos de copropietarios.

• Uso indebido de fondos para gastos no autorizados.

• Conflictos por la contratación de proveedores sin licitación.

• Falta de comunicación efectiva con los copropietarios.

• Negativa a convocar asambleas extraordinarias cuando son necesarias.

• Conflictos por la aplicación de multas y sanciones.

• Disputas por la administración de bienes comunes.

• Falta de cumplimiento de acuerdos tomados en asamblea.

• Falta de horario claro de visita y atención a la comunidad.​

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Problemas entre copropietarios y/o residentes y el administrador

• Mala gestión de los recursos financieros de la comunidad.

• Falta de mantenimiento de áreas comunes.

• Negligencia en la seguridad del edificio.

• Cobro excesivo de gastos comunes sin justificación.

• Falta de respuesta ante reclamos y solicitudes.

• Incumplimiento de acuerdos tomados en asamblea.

• Problemas con la contratación de personal de aseo y seguridad.

• Uso indebido de fondos comunitarios.

• Negativa a entregar informes financieros.

• Falta de supervisión en obras y reparaciones.

• Conflictos por la administración de estacionamientos y bodegas.

• Problemas con la gestión de seguros del edificio.

• Falta de transparencia en la ejecución de proyectos.

• Desinterés en resolver conflictos entre copropietarios.

• Renuncia del administrador sin previo aviso y sin transición adecuada.​

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FORMAS DE RESOLVER LOS CONFLICTOS

La Ley de copropiedad inmobiliaria establece diversos mecanismos para la resolución de conflictos, al interior de un edificio, comunidad o condominio, a saber:

• JUZGADO DE POLICÍA LOCAL: El artículo 44 de la Ley N°21.442 sobre copropiedad inmobiliaria establece que las contiendas que surjan en el ámbito del régimen especial de copropiedad inmobiliaria establecido en dicha ley y que se promuevan entre los copropietarios o entre éstos y la asamblea de copropietarios, el comité de administración o el administrador, o entre estos mismos órganos de administración de la copropiedad inmobiliaria, relativas a la administración o funcionamiento del condominio será de competencia de los Juzgados de Policía Local. En dichos Tribunales también se podrán interponer las querellas infraccionales por vulneración de la Ley de copropiedad y/o del reglamento de copropiedad. 

Dentro de las facultades del Juzgado de Policía Local esta:​

a) Declarar la nulidad total o parcial del reglamento de copropiedad en conformidad al Párrafo 3° del TÍTULO III de la ley de copropiedad inmobiliaria.

b) Declarar la nulidad de los acuerdos adoptados por la asamblea con infracción de las normas de esta ley y de su reglamento o de los reglamentos de copropiedad. Para estos efectos, el tribunal deberá sujetarse a lo dispuesto en el inciso quinto del artículo 10 de esta ley.

c) Citar a asamblea de copropietarios, si el administrador o el presidente del comité de administración no lo hicieren, aplicándose al efecto las normas contenidas en el artículo 654 del Código de Procedimiento Civil, en lo que fuere pertinente. A esta asamblea deberá asistir un notario como ministro de fe, quien levantará acta de lo actuado. La citación a asamblea se notificará mediante carta certificada y/o correo electrónico, sujetándose a lo previsto en el inciso primero del artículo 16 de la Ley de copropiedad inmobiliaria. Para estos efectos, el administrador, a requerimiento del juez, deberá poner a disposición del tribunal la nómina de copropietarios a que se refiere el citado inciso primero, dentro de los cinco días siguientes desde que le fuere solicitada y, si así no lo hiciere, se le aplicará al copropietario una multa de una a tres unidades tributarias mensuales, pudiendo el tribunal elevar al doble su monto en caso de reincidencia.

d) Exigir al administrador que someta a la aprobación de la asamblea de copropietarios rendiciones de cuentas, fijándole plazo para ello y, en caso de infracción, aplicarle la multa a que alude la letra anterior.

e) Citar a asamblea de copropietarios a fin de que se proceda a elegir el comité de administración en los casos en que no lo hubiere. La citación a asamblea se notificará mediante carta certificada y/o correo electrónico, conforme a una nómina que deberá ser puesta a disposición del tribunal por los copropietarios que representen, a lo menos, el 5% de los derechos en el condominio. No obstante, tratándose de condominios de viviendas sociales, el juez podrá disponer que un funcionario del tribunal o de la municipalidad respectiva notifique la citación a asamblea mediante la entrega de esta última a cualquier persona adulta que se encontrare en el domicilio del copropietario o a través de su fijación en la puerta de este lugar, conforme a una nómina de copropietarios que deberá ser proporcionada por quien solicitó la citación. Para este efecto, el juez podrá solicitar al conservador de bienes raíces competente que complemente dicha nómina respecto de aquellas unidades cuyos dueños no estuvieren identificados, de acuerdo con las inscripciones de dominio vigentes. Asimismo, podrá disponer que un funcionario del tribunal o de la municipalidad respectiva se desempeñe como ministro de fe.

f) En general, adoptar todas las medidas necesarias para la solución de los conflictos que afecten a los copropietarios derivados de su condición de tales, pudiendo ejercer siempre labores de amigable componedor, para lo cual podrá proponer bases de arreglo e instar a éstos, en tanto no haya sido posible resolverlos previamente en las asambleas respectivas.

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• ARBITRAJE: El artículo 46 de la Ley N°21.442 de copropiedad inmobiliaria señala que las mismas contiendas a que se refiere el acápite de Juzgado de Policía Local, pueden someterse a la resolución de un Juez Árbitro, en cualquiera de las calidades a que se refiere el artículo 223 del Código Orgánico de Tribunales, esto es, árbitro de derecho, árbitro arbitrador o árbitro mixto. En contra de la sentencia arbitral se podrán interponer los recursos de apelación y de casación en la forma que establece la Ley.    La designación del árbitro deberá efectuarse de consuno por las partes, quienes también deberán establecer si será de derecho, arbitrador o mixto. A falta de acuerdo, el árbitro será arbitrador y su designación corresponderá al juez de letras competente.   Es una vía rápida y barata de resolución de conflictos, pudiendo nuestros abogados actuar como árbitros en sus conflictos.

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• MUNICIPALIDAD: El artículo 47 de la Ley de copropiedad inmobiliaria establece que la respectiva municipalidad podrá atender extrajudicialmente los conflictos que se promuevan entre los copropietarios o entre éstos y el comité de administración o el administrador, que previamente no hayan podido solucionarse en las asambleas correspondientes, y para ello estará facultada para citar a reuniones a las partes en conflicto y proponer vías de solución, haciendo constar lo obrado y los acuerdos adoptados en actas que se levantarán al efecto. La copia del acta pertinente, autorizada por el secretario municipal respectivo, constituirá plena prueba de los acuerdos adoptados y deberá agregarse al libro de actas del comité de administración. En todo caso, la municipalidad deberá abstenerse de actuar si alguna de las partes hubiere recurrido o recurriera al juez de policía local o a un árbitro.

 

NOTA:  La información aquí contenida no constituye asesoría legal, y el usuario no debe actuar sobre dicha información o considerar la misma como sustitutivos de asesoría legal para casos concretos.

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