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REGISTRO NACIONAL DE ADMINISTRADORES DE CONDOMINIOS

CONOCE MÁS SOBRE EL REGISTRO NACIONAL
DE ADMINISTRADORES DE CONDOMINIOS

¿Qué es el Registro Nacional de Administradores de Condominios? 

Es un registro creado por la Ley 21.442, de carácter obligatorio, único, público y gratuito, que excluye la existencia de registros similares en cualquier otra institución pública o privada.

El Registro Nacional de Administradores de Condominios, no estaba en el texto original del Proyecto de Ley propuesto por el ejecutivo, sino que con fecha 01 de octubre de 2018 el Senador David Sandoval Plaza (UDI), mediante indicaciones 72 y 73 formuladas durante la discusión en general del proyecto de ley, en primer trámite constitucional, sobre nueva ley de copropiedad inmobiliaria (Boletín N°11.540-14), propone la creación de un Registro Nacional de Administrador de Condominios.

 

Luego, dichas indicaciones se fueron perfeccionando durante la tramitación del proyecto de ley, y terminaron plasmadas en la actual Ley N°21.442 que aprueba la nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria, en adelante indistintamente “LCI”, y en el Reglamento del Registro Nacional de Administradores de Condominios, en adelante indistintamente “RNAC”.

 

El artículo 82 de la LCI señala: “Créase el Registro Nacional de Administradores de Condominios, en adelante Registro Nacional, de carácter público, obligatorio y gratuito, que estará a cargo del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, en el cual deberán inscribirse todas las personas naturales o jurídicas que ejerzan la actividad de administradores de condominios, siempre que cumplan con las disposiciones de esta ley y su reglamento.”

 

En el Reglamento de la Ley N°21.442 (que aún no se publica en el Diario Oficial) sólo se señala que la Secretaría Ejecutiva de Condominios, en adelante indistintamente “SEC” estará encargada de “mantener actualizado el registro referido en el artículo 82 de la Ley denominado Registro Nacional de Administradores de Condominios, de conformidad a lo que se establezca en el reglamento del Registro Nacional de Administradores de Condominios”  

Así las cosas, el Registro Nacional de Administradores tiene sus principales normas en la Ley N°21.442 y en el Reglamento del Registro Nacional de Administradores de Condominios.

¿Es obligatorio estar inscrito en el RNAC, para ejercer como administrador de un condominio?

Si es obligatorio estar inscrito en el RNAC, a este respecto el inciso 1° del artículo 83 de la LCI establece que: “La inscripción en el Registro Nacional será requisito previo para ejercer la actividad de administrador o subadministrador de condominios, sea a título gratuito u oneroso.”

¿A qué está obligado un administrador inscrito en el RNAC?

El inciso 2° del artículo 83 de la LCI establece que: “Las personas naturales o jurídicas que se inscriban en el Registro Nacional serán responsables de que la prestación de servicios cumpla con todas las leyes, reglamentos, resoluciones y normas que les sean aplicables.” 

A modo de ejemplo, puedo señalar que, sin perjuicio de las obligaciones que le imponga la Asamblea de Copropietarios, o el Comité de Administración, el artículo 20, 21 y 22 de la Ley N° 21.442, le señala al administrador las funciones que debe cumplir, además de estas debe cumplir disposiciones en materias de cumplimiento de normas sectoriales de gas, electricidad, agua potable, salud, municipales, aseo, urbanismo y construcción y otras. 

De lo anterior resulta indispensable que el administrador que se inscriba en el RNAC tenga las competencias y capacidades necesarias para que en la prestación de sus servicios cumpla con las leyes, reglamentos, resoluciones y normas que les sean aplicables.

¿Qué pasa si el administrador incumple sus obligaciones legales, reglamentarias y normas que le sean aplicables?

Si un administrador no cumple sus funciones se podrá interponer una reclamación ante la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo de la Región donde se encuentre el condominio. (Art. 90, de la Ley N° 21.442).

¿Se pueden presentar reclamos en contra de administradores inscritos en el RNAC?

Si, si se pueden presentar reclamaciones por el actuar de los administradores, el inciso 3° del artículo 83 de la LCI establece que: En el Registro Nacional se consignarán todos los antecedentes que el Ministerio de Vivienda y Urbanismo establezca en el reglamento para supervigilar el cumplimiento normativo por parte de quienes ejerzan la referida actividad, correspondiéndole a las secretarías regionales ministeriales conocer y resolver las reclamaciones que se interpongan en contra de los administradores o subadministradores de condominios.

La jurisdicción del RNAC comprende todas las regiones del país. Sin embargo, para su administración, la SEC actuará a través de las Secretarías Regionales Ministeriales de Vivienda y Urbanismo respectivas, en adelante SEREMI. La inscripción en el Registro Nacional tendrá validez en todo el país.

¿Qué información contendrá el RNAC?

La plataforma digital del Registro Nacional de Administradores de Condominios contendrá los siguientes antecedentes que serán de conocimiento público.

A. Personas naturales:

  1. Publicación del nombre completo y número de cédula de identidad de cada administrador o subadministrador.

  2. Información de contacto de los administradores o subadministradores, considerando exclusivamente domicilio comercial, números telefónicos y correos electrónicos. Si el administrador o subadministrador estuviere asociado a una persona jurídica inscrita en el Registro Nacional, deberá informarse dicha situación, suministrando los datos de contacto de dicha persona jurídica.

  3. Cantidad total de condominios y unidades administradas.

  4. Cursos de capacitación o certificación de competencias, en materias de administración de condominios realizados por administradores o subadministradores.

  5. Registro de las sanciones que le hubieren resultado aplicables en su calidad de administradores o subadministradores, que se encuentren firmes y ejecutoriadas.

 

B. Personas jurídicas:

  1. Nombre y RUT de la persona jurídica.

  2. Información de contacto de la persona jurídica, considerando domicilio, números telefónicos y correos electrónicos.

  3. Nómina de las personas naturales asociadas a la persona jurídica que se desempeñan como administradores o subadministradores de condominios.

  4. Nombre y cédula de identidad de la persona natural que se desempeña como representante legal de la persona jurídica.

  5. Cantidad total de condominios y unidades administradas a través de los administradores o subadministradores asociados a la persona jurídica.

  6. Registro de las sanciones firmes y ejecutoriadas que le hubieren resultado aplicables a la persona jurídica o a los administradores o subadministradores asociados a la persona jurídica.

 

¿Existe alguna clasificación de los administradores en el RNAC?

Si, el RNAC se clasifica según si las personas naturales o jurídicas ejercen la actividad de administrador o subadministrador a título gratuito u oneroso.

Cuando una comunidad deba revisar si el administrador que están contratando se encuentra inscrito o no en el RNAC, debe revisar ambas clasificaciones.

 

¿Cuáles son los requisitos para inscribirse como administrador de condominios en el Registro Nacional?

Los requisitos dependerán si se trata de administración a título gratuito, como persona natural o jurídica; o bien si se trata de prestación de servicios a titulo oneroso realizado por personas naturales o jurídicas.

 

Prestación de servicios a título gratuito. Las personas naturales y jurídicas que ejerzan la actividad de administradores o subadministradores de condominios y no reciban remuneración alguna por sus funciones, deberán cumplir con los requisitos y presentar los antecedentes que se indican a continuación:

A. Personas Naturales.

  1. Presentar el Formulario de solicitud de inscripción en el Registro Nacional de Administradores de Condominios a título gratuito, según formato dispuesto por la SEC.

  2. Tener mayoría de edad y ser chileno o extranjero con residencia vigente en el país, lo que se acreditará con:

    1. Chilenas/os: la copia de la Cédula de Identidad

    2. Extranjeras/os:  la copia de la Cédula de Identidad y “Certificado de residencia y domicilio para extranjeros”.

  3. No haber sido condenado por alguno de los delitos contemplados en los Títulos VIII y IX del Libro Segundo del Código Penal, lo que se acreditará con el “Certificado de Antecedentes Penales para fines especiales”, emitido por el Servicio de Registro Civil e Identificación, con una antigüedad máxima de 15 días previos a la solicitud de inscripción en el Registro.

  4. Declaración Jurada que señale la autenticidad de los documentos presentados, según el formato dispuesto por la SEC.

 

B. Personas Jurídicas, a título gratuito.

  1. Presentar Formulario de solicitud de inscripción en el Registro Nacional a título gratuito, según formato dispuesto por la SEC.

  2. Contar con personalidad jurídica vigente al momento de la solicitud de inscripción en el registro, cuyo objeto social incluya entre otros, la prestación de servicios de administración de edificios y/o condominios o similares, lo que se acreditará a través de la copia de inscripción con vigencia, de la constitución de la sociedad con anotaciones marginales y certificado de vigencia de poderes, si procede.

  3. Nómina de las personas naturales que ejercerán las labores de administradores o subadministradores de condominios, las que individualmente deberán estar inscritas en el Registro Nacional.

  4. Identificación del representante legal de la persona jurídica o de alguno de los socios, accionistas o autoridades superiores, quien deberá cumplir con cada uno de los requisitos señalados en la letra A. precedente.

  5. Declaración Jurada que señale la autenticidad de los documentos presentados, según el formato dispuesto por la SEC.

 

Prestación de servicios a título oneroso. Las personas naturales y jurídicas que ejerzan la actividad de administradores o subadministradores de condominios y reciban remuneración u honorarios por sus funciones, deberán cumplir con los requisitos y presentar los documentos que se individualizan a continuación:

A. Personas Naturales.

  1. Presentar Formulario de solicitud de inscripción en el Registro de Administradores de Condominios a título oneroso, según formato dispuesto por la SEC.

  2. Tener mayoría de edad y ser chileno o extranjero con residencia vigente en el país, lo que se acreditará con:  a) Chilenos: La copia de la Cédula de Identidad;  y b) Extranjeros: La copia de la Cédula de Identidad y “Certificado de residencia y domicilio para extranjeros”.

  3. No haber sido condenado por alguno de los delitos contemplados en los Títulos VIII y IX del Libro Segundo del Código  Penal, lo que se acreditará con el Certificado Antecedentes Penales para fines especiales, emitido por el Servicio de Registro Civil e Identificación, con una antigüedad máxima de 15 días previos a la solicitud de inscripción en el Registro.

  4. Haber aprobado la educación media, lo que se acreditará mediante el certificado de “Licencia de Educación Media”, otorgado por el Ministerio de Educación o su respectiva homologación, para el caso de personas que cursaron sus estudios en el extranjero.

  5. Haber aprobado un curso de capacitación en materias de administración de condominios, o bien, contar con la certificación de competencias laborales referidas a la administración de condominios; requisitos que podrán ser acreditados mediante alguno de los siguientes documentos:

  6. Certificado de aprobación del curso de capacitación, otorgado por alguna institución de educación superior del Estado o reconocida por éste, o por un organismo técnico de capacitación acreditado por el Servicio Nacional de Capacitación y Empleo.

  7. Certificado de competencias labores en administración de condominios, otorgado por un centro acreditado por la Comisión del Sistema Nacional de Certificación de Competencias Laborales, ChileValora, conforme a lo dispuesto en la ley N° 20.267.

  8. Declaración jurada que señale la autenticidad de los documentos presentados, según formato dispuesto por la SEC.

B. Personas Jurídicas.

  1. Presentar Formulario de solicitud de inscripción en el Registro de Administradores de Condominios a título oneroso, según formato dispuesto por la SEC.

  2. Contar con personalidad jurídica vigente al momento de la solicitud de inscripción en el Registro, cuyo objeto social incluya entre otros, la prestación de servicios de administración de edificios y/o condominios o similares, lo que se acreditará a través de la copia de inscripción con vigencia, de la constitución de la sociedad con anotaciones marginales y certificado de vigencia de poderes.

  3. Nómina de las personas naturales que ejercerán las labores de administradores o subadministradores de condominios, las que individualmente deberán estar inscritas en el Registro Nacional a título oneroso.

  4. Identificación del representante legal de la persona jurídica o de alguno de los socios, accionistas o autoridades superiores, quien deberá cumplir con cada uno de los requisitos señalados en la letra A. precedente.

  5. Declaración jurada que señale la autenticidad de los documentos presentados, según formato dispuesto por la SEC.

 

¿Puede un administrador cambiar su clasificación en el RNAC?

Si, el Reglamento del RNAC permite que las personas naturales o jurídicas inscritas en el Registro Nacional a título gratuito, puedan solicitar el cambio de clasificación de su inscripción, siempre que acrediten el cumplimiento de los requisitos exigidos para aquellos que prestan servicios a título oneroso.

 

¿Quiénes no pueden inscribirse o reinscribirse en el registro Nacional de Administradores de condominios?

Existen inhabilidades e incompatibilidades, que no permiten la inscripción de un administrador en el RNAC, a saber:

Inhabilidades:

No podrán inscribirse en el RNAC las personas naturales que hubieren sido condenadas por alguno de los delitos contemplados en los Títulos VIII y IX del Libro Segundo del Código Penal.

 

El Título VIII del Código Penal, se refiere a delitos y simples delitos contra las personas, tales como, parricidio, homicidio, infanticidio, lesiones corporales, maltrato a menores de 18 años, adultos mayores o persona en situación de discapacidad, delitos de tráfico de inmigrantes y trata de personas, calumnia e injurias. Por su parte, el Título IX del Código Penal, se refiere a crímenes y simples delitos contra la propiedad, tales como, apropiación de las cosas muebles ajenas contra la voluntad de su dueño, robo con violencia en las cosas, hurto, abigeato, sustracción de madera, receptación, usurpación, defraudaciones, estafas y engaños, incendio y daños. 

 

Tampoco podrán inscribirse en el Registro Nacional, las personas jurídicas en las que uno de los socios, accionistas, autoridad superior o su representante legal, sea que preste servicios a título gratuito u oneroso, haya sido condenado por alguno de los delitos contemplados en los Títulos VIII y IX del Libro Segundo del Código Penal.

 

Asimismo, no podrán reinscribirse en el Registro Nacional, las personas naturales o jurídicas que hayan sido sancionadas con alguna de las medidas del artículo 88 de la LCI, por infracción de alguna de las causales de infracción gravísima, contempladas en el artículo 87 de la Ley N°21.442, esto es:

  1. Actuar como administrador encontrándose afectado por alguna causal de inhabilidad o habiendo perdido alguno de los requisitos habilitantes para la inscripción en el Registro Nacional.

  2. Proporcionar información falsa relativa al cumplimiento de los requisitos de inscripción.

  3. Aportar datos o antecedentes falsos respecto de la administración del condominio, induciendo a error o impidiendo la correcta evaluación de la gestión por parte del comité de administración o de los copropietarios.

  4. Ser condenado por sentencia ejecutoriada debido a responsabilidades civiles o penales derivadas de la administración de condominios.

  5. Reincidir en la comisión de alguna infracción grave dentro de un período de tres años.

  6. No dar cumplimiento a las obligaciones contempladas en los numerales 1) y 2) del artículo 20 de la Ley N°21.442 y que dicho incumplimiento hubiese causado daño a la seguridad de las personas, lesiones o muerte.

  7. Suspender o requerir la suspensión del servicio eléctrico, de telecomunicaciones o de calefacción de un propietario, durante la vigencia del decreto de declaración de estado de excepción constitucional de catástrofe.

 

Incompatibilidades: Las personas naturales y jurídicas inscritas en el Registro Nacional a título gratuito, no podrán realizar funciones a título oneroso, sin estar inscritas como tales en dicho registro.

Si la persona natural identificada en el RNAC, como representante legal, socio, accionista o autoridades superiores de una empresa de administración que presta servicios a título gratuito u oneroso, y que además ejerza el rol de administrador o subadministrador, resultare sancionada con la exclusión del RNAC, deberá identificarse otra persona natural en su reemplazo, siempre que no exista una sanción complementaria cuyos alcances se extiendan sobre dicha persona jurídica.

 

NOTA:  La información aquí contenida no constituye asesoría legal, y el usuario no debe actuar sobre dicha información o considerar la misma como sustitutivos de asesoría legal para casos concretos.

Si tiene un problema legal referido al contenido de esta página, contáctenos y un abogado le responderá a la brevedad.

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