Guía para propietarios, inversionistas e inversionistas

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Los denominados Loteos, Parcelaciones o Condominios Rurales constituyen una de las materias que más controversias ha generado en el derecho inmobiliario chileno durante los últimos años. El creciente desarrollo de proyectos de parcelación destinados a vivienda, segunda residencia, inversión o turismo ha provocado numerosos conflictos relacionados con reglamentos internos, gastos comunes, caminos, servidumbres, derechos de agua y limitaciones al uso de los inmuebles.

 

Desde una perspectiva jurídica, resulta indispensable distinguir entre una parcelación rural acogida al Decreto Ley Nº 3.516 y un condominio sometido a la Ley Nº 21.442 sobre Copropiedad Inmobiliaria, puesto que ambas instituciones poseen fundamentos legales, derechos y obligaciones completamente diferentes.

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¿QUÉ ES UN CONDOMINIO RURAL?

La expresión “condominio rural” no posee una definición legal específica. Se trata de un concepto utilizado habitualmente por desarrolladores inmobiliarios para describir proyectos compuestos por múltiples loteos o parcelas que comparten caminos, accesos, infraestructura u otras áreas de uso común.

 

Sin embargo, la denominación comercial utilizada por un proyecto no determina su régimen jurídico. La verdadera naturaleza legal dependerá de los antecedentes registrales, urbanísticos y administrativos que dieron origen al proyecto.

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LA IMPORTANCIA DEL DECRETO LEY Nº 3.516

El DL Nº 3.516 permite subdividir predios rústicos en lotes de una superficie mínima de 5.000 metros cuadrados.

No obstante, la subdivisión no modifica la naturaleza rural del inmueble. Los lotes resultantes continúan siendo predios rústicos y mantienen las limitaciones y características propias del suelo rural.

Este aspecto es especialmente relevante porque muchos compradores adquieren parcelas bajo la creencia de encontrarse frente a un proyecto equivalente a un barrio residencial urbano, circunstancia que no necesariamente corresponde a la realidad jurídica.

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DIFERENCIA ENTRE PARCELACIÓN RURAL Y CONDOMINIO.

La principal diferencia entre una parcelación rural y un condominio no radica en la existencia de reglamentos internos, caminos comunes o sistemas de administración, sino en el régimen jurídico que los regula.

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En una parcelación rural, cada propietario es titular exclusivo de un predio independiente originado a partir de una subdivisión efectuada conforme al Decreto Ley N.º 3.516 sobre División de Predios Rústicos. Si bien estos proyectos suelen contar con reglamentos de copropiedad o reglamemto interno, deerminado bienes comunes, servidumbres reciprocas de vista, acueducto o de tránsito, forma de determinar gastos comunes, obras de uso compartido, normas relativas a las construcciones, obligaciones y prohibiciones, tales instrumentos se rigen principalmente por el derecho civil, las normas contenidas en los respectivos títulos de dominio y las obligaciones válidamente constituidas e inscritas.

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Resulta fundamental saber si los reglamentos que rigen a la parcelación se encuentran inscritos en el Conservador de Bienes Raíces respectivo como un gravamen de las unidades que componen la parcelación, loteo o condominio.

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Por su parte, un condominio se encuentra sometido a la Ley N.º 21.442 sobre Copropiedad Inmobiliaria, que establece un régimen legal especial caracterizado por la coexistencia de unidades de dominio exclusivo y bienes comunes, la existencia obligatoria de un reglamento de copropiedad, órganos de administración legalmente regulados y procedimientos específicos para la adopción de acuerdos, administración y cobro de gastos comunes.

En consecuencia, la existencia de portones de acceso, caminos interiores, áreas comunes, reglamentos privados o mecanismos de administración no transforma por sí sola una parcelación rural en un condominio legalmente constituido. Para ello es necesario que el proyecto cumpla los requisitos y formalidades exigidos por la legislación de copropiedad inmobiliaria y se encuentre jurídicamente acogido a dicho régimen.

¿SON VÁLIDOS LOS REGLAMENTOS INTERNOS?

La respuesta depende de la forma en que hayan sido constituidos.

Un reglamento meramente protocolizado puede tener eficacia contractual limitada.

Por el contrario, cuando determinadas restricciones son incorporadas a los títulos de dominio, servidumbres o mecanismos jurídicos inscritos en el Conservador de Bienes Raíces, su fuerza obligatoria puede extenderse a futuros adquirentes.

Por ello resulta indispensable revisar los títulos y antecedentes registrales antes de adquirir una parcela.

GASTOS COMUNES EN PARCELACIONES RURALES.

Uno de los conflictos más frecuentes se refiere al financiamiento del mantenimiento de caminos, portones, iluminación, seguridad y mantención de infraestructura común.

A diferencia de lo que ocurre en los condominios sometidos a la Ley Nº 21.442, las parcelaciones rurales no siempre cuentan con un régimen legal expreso para el cobro de estos gastos.

La procedencia de los cobros dependerá de los acuerdos existentes, de las obligaciones incorporadas a los títulos y de las acciones judiciales que correspondan en cada caso.

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JURISPRUDENCIA DE LA CORTE SUPREMA SOBRE CORTE DE ELECTRICIDAD

La Corte Suprema ha resuelto que las administraciones de parcelaciones rurales no pueden suspender unilateralmente el suministro eléctrico de propietarios por deuda de gastos comunes cuando no existe una habilitación legal expresa.

El máximo tribunal sostuvo que los particulares no pueden ejercer mecanismos de autotutela y que las obligaciones económicas deben perseguirse mediante las acciones judiciales correspondientes.

Esta jurisprudencia constituye un precedente de enorme relevancia para administradores y propietarios de parcelaciones rurales.

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¿QUÉ OCURRE SI MI VECINO INSTALA UN CRIADERO?

Las actividades agrícolas y ganaderas forman parte de los usos propios del suelo rural.

Por ello, la sola existencia de un criadero o explotación agrícola no implica necesariamente una actuación ilegal.

Sin embargo, cuando dichas actividades infringen normas sanitarias, ambientales, urbanísticas o restricciones válidamente inscritas, pueden ejercerse diversas acciones administrativas y judiciales destinadas a obtener el cese de las conductas perjudiciales.

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ACCIONES LEGALES DISPONIBLES

Dependiendo de los antecedentes del caso, se pueden ejercer:
• Acciones declarativas.

• Acciones de cumplimiento contractual.

• Demandas por incumplimiento de reglamentos.

• Acciones indemnizatorias.

• Recursos de protección.

• Denuncias ante organismos administrativos.

• Acciones posesorias.

• Acciones relativas a servidumbres.

• Procedimientos sobre aguas y caminos.

 

DUE DILIGENCE PARA COMPRADORES

Antes de adquirir una parcela se recomienda revisar:

• Estudio de títulos de al menos diez años.

• Certificados del Conservador de Bienes Raíces.

• Plano aprobado por SAG.

• Servidumbres.

• Restricciones inscritas.

• Derechos de agua.

• Reglamentos internos.

• Litigios pendientes.

• Situación urbanística y constructiva.

 

Una adecuada auditoría jurídica permite prevenir conflictos futuros y proteger la inversión inmobiliaria.